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Immobilier : calculer sa rentabilité locative avant d’investir
La pierre n’a rarement été aussi attractive ces dernières années. Les taux d’intérêts ont atteint des niveaux historiques en juin et les prix des logements ont baissé pendant 4 ans, avant de légèrement remonter en 2016. Mais un investissement immobilier se réfléchit en amont, pour éviter toute surprise. Le premier critère à prendre en compte est la rentabilité locative. En effet, un investissement non rentable est un investissement raté.
L’objectif d’un logement acheté en loi Pinel par exemple (la loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif, soit le fait d’acheter et de mettre en location un bien) est qu’il soit constamment loué. Et pour qu’il trouve preneur rapidement, il doit être attractif.
Choisir la ville
Le premier point est de bien choisir la localisation du bien. Un logement trouvera plus facilement preneur à Paris qu’au centre de la France. Le dynamisme économique, la démographie et les projets de développement sont des critères à observer pour choisir la ville. Les réseaux de transports en commun et les services publics sont également des critères qui rendent le bien attrayant aux yeux des futurs locataires.
Mais il ne faut pas s’arrêter à la commune. Le quartier aussi doit présenter des avantages particuliers, comme la présence d’espaces verts, d’écoles et autres lycées ou des commerces à proximité.
Adapter le logement
À l’image de la ville, le logement aussi doit être adapté. Ainsi, un T5 de 140 mètres carrés avec un loyer élevé trouvera plus difficilement preneur qu’un T2 de 40 m2, qui plaira autant aux jeunes couples qu’aux étudiants. Il peut être aussi intéressant de relier le logement et la ville.
Par exemple, Toulouse est une ville étudiante très dynamique et qui attire chaque année de nouveaux étudiants. Mais la présence d’Airbus draine également de nombreux salariés, attirés par les perspectives d’emplois, tant chez l’entreprise que chez les sous-traitants. Ainsi, deux possibilités s’offrent en fonction des moyens de l'investisseur : un logement petit et fonctionnel pour les étudiants (25 m2) ou un bien plus adapté aux ressources d’un jeune salarié qui pourra construire un foyer à l’avenir (50 m2).
Calculer son investissement
Enfin, lorsque que les premiers choix sont faits, il est temps de s’intéresser à l’achat en lui-même et aux avantages qu’il est possible d’en tirer. Tout d’abord, pour un investissement locatif, il est impératif d’investir en loi Pinel. En effet, ce dispositif offre une réduction fiscale contre l’achat et la location d’un bien.
Dans le détail, la réduction fiscale - à déduire de l’impôt sur le revenu - est calculée selon deux paramètres : le prix d’achat du bien et la durée locative choisie. En effet, la loi propose 3 durées de location, auxquelles sont accolés trois pourcentages : 12% de réduction pour 6 ans de location, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Par exemple, un bien acheté 300 000 euros et loué 12 ans permettra à son propriétaire d’économiser 63 000 euros sur 12 ans, soit 5 250 euros en moins par an.
Autant la ville que le quartier que la location doivent être pensés, étudiés et analysés, afin de réussir parfaitement son investissement locatif. Et de profiter d’un secteur en pleine résurrection.
L.Tristan
J'ai 27 ans, je crée des sites depuis 2013 et je m'intéresse à tout ce qui peut me faire gagner de l'argent et je partage mes découvertes ici, sur empocher.net. N'hésitez pas à me contacter si vous avez des questions. :)
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Hello,
RépondreSupprimerTu as parfaitement raison. D’ailleurs, j’ai effectué différentes simulations avant de faire mon premier investissement immobilier sur ce site : https://www.corum.fr/ . Même après avoir obtenu mes réponses, j’y ai quand même énormément réfléchi, car un tel placement ne se fait pas à la légère. Merci pour ce bel article.
Ciao