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Gagner de l’argent avec l’immobilier sans risque
Voici un article invité rédigé par Paul du blog Serial Investisseur. Dans cet article Paul nous raconte son dernier investissement locatif. Il nous fait découvrir qu'il n'y avait rien de sorcier dans cette opération et que ça lui permet désormais de gagner 100 euros nets tous les mois... sans avoir pris le moindre risque.
Le deal
Cela me fait toujours un peu sourire quand des personnes me disent que trouver 10 % de rendement dans le centre des grandes villes est devenu chose impossible ou utopique.
En mai 2015, je suis tombé sur une petite annonce dans le magasine Logic Immo. Vous voyez qu'on est loin de la fameuse théorie du complot ou du réseau immobilier qui garde pour lui toutes les bonnes affaires.
Il va sans dire qu'il fallait décrocher rapidement le téléphone malgré tout.
Quand vous flairez un bon filon, il faut vous montrer réactif et aller rapidement visiter, si possible le premier. Posez la question à l’agence immobilière : « quel est votre premier créneau pour visiter ? ». Si la personne vous répond qu’elle a déjà une visite à 14h00, proposez 13h30.
Voilà le topo :
appartement F3 de 53 m² situé dans le quartier St-Gilles à Caen où j'ai déjà investi il y a trois ans. Super quartier du centre ville à partir duquel on peut tout faire à pied : commerces, restaurants, port, université. Le secteur est ultra recherché non seulement par les étudiants mais aussi par les familles. La prise de risque est quasi-nulle dans un cas pareil.
Le bien est un peu dans son jus mais il a du charme. Voici quelques photos :
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| Une partie du séjour et de la cuisine |
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| Le séjour |
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| La chambre |
Côté positif : un parquet ancien en bon état, un chauffage individuel au gaz de ville (toujours prisé les locataires), une belle pièce de vie très lumineuse au 2ème et dernière étage avec une exposition plein sud, le calme du quartier alors qu'on est en centre ville.
Côté négatif : des travaux à prévoir parce que, bon, des fenêtres en simple vitrage et une électricité des années 50 avec des vieux câbles en coton... Le propriétaire se foutait manifestement des nouvelles normes de sécurité électrique et du confort de ses locataires. Ceci dit, les derniers sont quand même restés 6 ans. Ce genre de choses me surprendra toujours.
Tout cela s'est confirmé quand j'ai rencontré le propriétaire : un petit papy de 80 ans, dur d'oreille et un peu renfermé sur lui.
L'immeuble dans lequel est situé l'appartement était à l'origine la maison familiale qu'il a divisée en trois quand il en a héritée dans les années 60. Il me fait faire le tour de la copropriété, propre sans plus. Un petit trésor malgré tout : au fond d'une des caves voûtées de l'immeuble, un « passage secret » a été creusé dans la roche, permettant de rejoindre le château de Caen durant les bombardements de la 2ème guerre mondiale ! Une vraie pièce d'histoire.
Le prix : 86000 euros frais d'agence inclus. Agence sur laquelle je préfère ne pas revenir, c'est une des moins professionnelles auxquelles j'ai eu à faire. A chaque question posée, la négociatrice se tournait vers papy pour répéter la question à voix forte...
La négociation
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Je me dis tant pis, tentons le tout pour le tout : entre les travaux que j'estime à près de 10 000 euros et la copropriété, je le prends si j'arrive à « tordre le prix ». Je propose donc 70 000 euros pour être sûr de gagner de l'argent avec cette opération. Sans y croire évidemment car il y a d'autres visites à venir.
Oui, sauf que je suis le premier à « dégainer » et notre papy a vraiment envie de se débarrasser de son appartement qui ne lui rapporte plus rien puisqu'il ne touche plus de loyers.
Alors il dit OK.
Le sentiment qui vous domine dans ces cas là est double : le premier est la satisfaction d'empocher une belle affaire. Une fois refait, cet appartement m'a coûté en tout 84 000 euros. Sur le marché actuel, avec les travaux réalisés, l'appartement est estimé à 105 000 euros. C'est plus de 20 000 euros de plus-value sans se faire trop mal (même si la somme est hypothétique). On a juste donné un petit coup de peinture dans la cuisine avec ma compagne. Les menuiseries et l’électricité ont été refaites par des artisans. Voilà donc comment gagner de l'argent sans prendre de risque avec l'immobilier.
Le deuxième sentiment après cette courte négociation c'est de se dire « M..., j'aurais dû taper encore plus bas ! » Ne vous inquiétez pas, c'est très classique, même si cela ne sert strictement à rien.
Lors de la signature du compromis, le notaire de papy me confirmera que l'affaire est excellente, ajoutant que son client est vraisemblablement déconnecté des réalités du marché de l'immobilier. Certes, mais ce n’était pas à moi de lui en faire prendre conscience.
Le financement
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La directrice d'agence avec qui je traite depuis deux ans commence à me connaître.
Et elle me dit clairement « vu le quartier et le prix, on va vous suivre sans problème ».
Voilà une chose à méditer : quand le dossier est béton, le financement pose rarement problème.
Résultat : un emprunt sur 20 ans adossé à un taux de 2% avec des mensualités à 430 euros assurance comprise. Le projet est totalement financé par la banque. Seuls les frais de dossier sont à ma charge (350 euros).
Petite astuce à connaître : traitez avec le plus haut échelon de votre banque. Car la grille des taux n'est pas la même selon que vous avez à faire à un chargé de clientèle ou à un directeur d'agence voire à un directeur régional.
Si on parvient à louer l'appartement 600 euros, cela n'aura pratiquement pas d'effet sur notre endettement.
Pour rappel, l'endettement peut constituer un frein quand vous souhaitez investir dans l'immobilier. Le montant total de vos crédits (tous crédits confondus) ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus.
Sachant que la banque ne prend en considération que 70 % des loyers (estimant que vous devez faire face à d'autres dépenses du type taxe foncière, assurance ainsi qu’à des périodes de vacances locatives), le loyer que vous encaissez doit donc largement dépasser votre mensualité.
Investir en bon père de famille ou faire du « trading immobilier » ?
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J'ai quand même une question qui me taraude : je le loue ou je le revends ?
Comme je l'ai dit avant, l'appartement pourrait être revendu dans les 105 000 euros (fourchette basse de l'estimation). Soit une plus-value de plus de 21 000 euros. Le genre de chose qui fait réfléchir. Mais il faudrait aussi régler une taxe sur cette plus-value de 34.50 %, soit 7245 euros, ce qui me laisserait une jolie somme malgré tout : 13 755 euros.
Dans le même temps, cet appartement c'est un vrai investissement de bon père de famille comme on dit. Il pourrait être pertinent de le garder, de le mettre en location et il pourrait servir plus tard pour nos enfants s'ils vont à l'université ou dans l'une des grandes écoles à Caen.
Allez, on va le garder.
Une annonce sur Leboncoin, une avalanche de coup de fils et quelques visites plus tard, le logement est loué à deux étudiants pour 615 euros par mois. Soit une rentabilité brute de 8,80 %. C'est moins que ce que j'ai l'habitude de faire (et de prôner) mais vu le quartier et le charme de l'appartement, je m'en remettrai.
Le cash flow brut est de 185 euros.
Pour savoir combien il me restera dans la poche (le net), il faut retrancher à la somme de 185 euros les charges de copropriété, le coût de l'assurance propriétaire non occupant et la taxe foncière (sauf la taxe d'ordure ménagère qui reste à la charge des locataires).
Ce qui nous donne :
185 – 40 – 7 – 45 = 93 euros.
C'est donc 93 euros nets de complément de revenu pour, somme toute, peu d'efforts. Une fois que le bien est loué, il faut juste encaisser les deux chèques des colocataires.
Soit 1116 euros à l'année. Gagner de l'argent, par tranche de 100 euros, çà me va bien. Surtout quand la prise de risque est ultra réduite comme c'est le cas ici.
Il faut ajouter à cela l’appartement lui-même : mon patrimoine s’est enrichi d’un bien d’une valeur de plus de 100 000 euros. En plus dans un super quartier du centre-ville. Donc aucune inquiétude sur une éventuelle déperdition de valeur dans le temps.
Cerise sur le gâteau, les travaux vont me permettre de défiscaliser.
En effet, n’oubliez pas que bon nombre de travaux sont déductibles et peuvent, de ce fait, réduire votre impôt sur le revenu. Tout est expliqué ici (même si c’est un peu soporifique, je l’admets !)
Autrement dit : vous gagnez de l’argent, vous vous constituez un patrimoine… et vous payez moins d’impôts ! C’est ce qu’on appelle avoir le beurre, l’argent du beurre et la crémière – pour rester poli !
C'est ici que se termine l'article de Paul du blog Serial Investisseur, je sais pas pour vous mais moi personnellement j'ai adoré le lire.
Je n'avais jamais parlé d'investissement dans l'immobilier sur empocher.net, car pour le moment c'est un sujet que je ne connais pas et je pense qu'il faut avoir une certaine expérience dans le domaine pour pouvoir en parler comme il faut.
Si vous aussi vous avez aimé cet article n'hésitez pas à visiter le blog de Paul, il y donne de nombreux conseils au sujet de l'investissement dans l'immobilier, et il y partage également ses propres expériences.
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L.Tristan
J'ai 27 ans, je crée des sites depuis 2013 et je m'intéresse à tout ce qui peut me faire gagner de l'argent et je partage mes découvertes ici, sur empocher.net. N'hésitez pas à me contacter si vous avez des questions. :)
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Génial cette contribution de Paul :) Il semble en savoir pas mal :) Il va bientôt écrire pour mon blog aussi!
RépondreSupprimerOui, il gère plutôt bien. Yes c'est cool ça, hâte de voir son article. :)
SupprimerJ’ai vraiment adoré cet article ! Je dois dire que je m’y connais un peu en investissement immobilier, puisque j’ai moi-même acheté des parts de SCPI avec cette société : https://www.scpi-corum-convictions.com/ . J’ai aussi deux apparts en location. Je suis ravie de pouvoir découvrir le blog de Paul. Merci pour le partage Tristan :-h
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